A licença de utilização é o documento que comprova que um edifício pode ser usado para o fim a que se destina, por exemplo habitação. Durante anos foi exigida para vender um imóvel, pedir crédito à habitação ou ligar a água e a luz.
Desde 1 de outubro de 2026 as regras mudaram. O Decreto-Lei n.º 108/2026 substituiu a antiga licença por um sistema mais simples, e o documento passa a fazer parte do chamado título urbanístico.
O que substituiu a licença de utilização?
Há agora dois caminhos. Se a obra foi licenciada ou feita por comunicação prévia, no fim dos trabalhos submete uma comunicação prévia à câmara e pode usar o edifício de imediato.
Se quer usar um edifício, ou alterar o seu uso, sem obras sujeitas a controlo prévio, submete uma comunicação prévia com prazo. Pode usar o edifício ao fim de 10 dias, salvo se a câmara a rejeitar ou ordenar uma vistoria.
Quem assina?
A comunicação é acompanhada por dois termos de responsabilidade. Um técnico habilitado a assinar projetos de arquitetura atesta que a obra está conforme o projeto aprovado. O diretor de obra ou de fiscalização atesta que o edifício está apto a ser usado.
Posso comprar ou vender casa sem licença de utilização?
Pode. Desde 2024 a escritura deixou de exigir a licença. Mas a partir de 1 de outubro de 2026 a escritura tem de indicar se o imóvel tem ou não título urbanístico. Se a escritura não o mencionar, o negócio pode ser anulado.
Muitos bancos não financiam imóveis sem título, o que afeta o preço e quem pode comprar.
O que deve verificar quem compra?
Peça para ver o título urbanístico antes de assinar o contrato-promessa (CPCV), e não apenas na escritura. Confirme que o uso licenciado é habitação e que a casa corresponde ao que foi aprovado. Ampliações, piscinas e anexos convertidos são os problemas mais comuns.
E se usar um edifício sem o título necessário?
As coimas vão de 500 € a 100.000 € para particulares e de 1.500 € a 250.000 € para empresas.
Como a Orla ajuda
Em cada obra que gerimos, preparamos a documentação de entrega desde o primeiro dia: telas finais, certificado energético, ficha técnica da habitação e os termos de que a comunicação precisa. Assim pode mudar-se quando recebe as chaves, e não meses depois. Se está a comprar um imóvel existente, verificamos se corresponde ao projeto aprovado antes de avançar.
Fale connosco →Este guia explica as regras em termos gerais. Confirme sempre o seu caso com a câmara municipal ou um advogado.